Perizia del mutuo: perché una banca può rifiutare una casa e cosa fare dopo

La perizia è uno dei passaggi decisivi nella richiesta di un mutuo. Serve alla banca per capire quanto vale davvero la casa offerta come garanzia. Il risultato può essere diverso dal prezzo concordato con il venditore. In alcuni casi la banca riduce il finanziamento, sospende la pratica o decide di non concederlo. Non significa necessariamente che l’immobile sia invendibile. Significa che, per quella banca e in quelle condizioni, la garanzia non è sufficiente o presenta problemi da chiarire.

Cos’è la perizia richiesta dalla banca

La perizia è una relazione tecnica che stabilisce il valore dell’immobile sul quale verrà iscritta l’ipoteca. La banca incarica un professionista specializzato. Non è il compratore a scegliere il perito per conto proprio.

Il perito deve formulare un giudizio indipendente. Questo non significa necessariamente che sia esterno alla banca. Può essere un professionista esterno oppure un tecnico interno, purché abbia i requisiti previsti e non sia coinvolto nella decisione di concedere il credito. Lo spiegano le disposizioni della Banca d’Italia sulla valutazione degli immobili e sull’indipendenza dei periti, consultate il 17 settembre 2026.

La definizione più semplice è quella della Banca d’Italia, nel glossario “Perizia (nel mutuo)”, consultato il 17 settembre 2026: è la relazione di un tecnico incaricato dall’intermediario che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.

Il perito lavora quindi nell’interesse della corretta valutazione della garanzia. Non deve confermare il prezzo scelto da compratore e venditore.

Cosa viene esaminato

Il perito visita normalmente l’immobile e raccoglie i documenti necessari. L’ampiezza dei controlli dipende dalle procedure della banca e dal tipo di casa.

In genere vengono considerati:

• posizione e caratteristiche della zona;
• superficie, distribuzione degli spazi e piano;
• stato di conservazione;
• qualità dell’edificio;
• presenza di pertinenze;
• dati catastali e planimetria;
• documentazione edilizia disponibile;
• possibilità di rivendere l’immobile;
• prezzi osservabili per immobili simili.

La perizia non sostituisce il controllo del notaio e non sostituisce una verifica tecnica completa fatta nell’interesse dell’acquirente. Il perito della banca deve soprattutto capire se il valore della casa costituisce una garanzia adeguata per il finanziamento.

Per questo è prudente incaricare anche un proprio tecnico quando la documentazione è poco chiara, l’edificio è stato modificato oppure emergono dubbi durante la visita.

Perché il valore può essere inferiore al prezzo

Prezzo e valore di perizia non sono la stessa cosa.

Il prezzo nasce dalla trattativa. Può dipendere dalla fretta, dalla concorrenza tra compratori, dal valore affettivo attribuito alla casa o da aspettative troppo alte del venditore.

Il valore di perizia è invece una stima prudente. La banca considera quanto potrebbe valere l’immobile come garanzia, anche nell’ipotesi di doverlo vendere in futuro. La Banca d’Italia, nella pagina “Mutuo ipotecario”, consultata il 17 settembre 2026, chiarisce che il valore stimato può non coincidere con il prezzo di acquisto e che serve a proteggere il finanziatore da possibili perdite.

Una valutazione più bassa può dipendere da un prezzo pattuito superiore ai valori della zona. Può incidere anche lo stato della casa: impianti vecchi, lavori importanti da eseguire, infiltrazioni, cattiva manutenzione o parti dell’edificio degradate riducono l’interesse del mercato.

Non sempre, quindi, una perizia bassa indica un errore. Può segnalare che il prezzo concordato è troppo ambizioso rispetto alle condizioni reali dell’immobile.

Planimetria diversa e problemi edilizi

Una causa frequente di sospensione è la differenza tra la planimetria catastale e lo stato reale della casa. Può trattarsi, per esempio, di pareti spostate, locali uniti, aperture modificate o spazi rappresentati in modo diverso.

Queste differenze non vanno ignorate. L’Agenzia delle Entrate, nella guida “L’acquisto della casa”, consultata il 17 settembre 2026, ricorda che l’atto deve riportare i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate. Deve inoltre contenere la dichiarazione di conformità tra situazione reale, dati catastali e planimetria, oppure l’attestazione di un tecnico abilitato.

Attenzione però: regolarità catastale e regolarità edilizia non sono la stessa cosa. Aggiornare una planimetria catastale non sana automaticamente un’opera realizzata senza il corretto titolo edilizio.

Se esiste un possibile abuso, un tecnico deve ricostruire i titoli presenti negli archivi comunali e confrontarli con lo stato reale. Solo dopo può stabilire se la difformità è sanabile, se deve essere rimossa o se rientra nelle tolleranze previste dalla disciplina applicabile. Le regole dipendono dal tipo di intervento e dal momento in cui è stato eseguito. La logica generale delle procedure è illustrata dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti nelle linee guida sullo stato legittimo e sulle sanatorie, consultate il 17 settembre 2026. Condizioni, costi e tempi vanno verificati nel caso concreto con il Comune e con un professionista abilitato.

Una perizia bassa non equivale sempre a un rifiuto

La banca non valuta soltanto la casa. Esamina anche il reddito, gli impegni finanziari già presenti, la capacità di pagare le rate e le eventuali garanzie aggiuntive. Lo precisa la Banca d’Italia nella pagina dedicata al mutuo ipotecario, consultata il 17 settembre 2026.

Una perizia favorevole, quindi, non garantisce l’approvazione del mutuo. Allo stesso modo, una stima inferiore al prezzo non porta sempre a un rifiuto definitivo.

Spesso cambia il rapporto tra l’importo richiesto e il valore riconosciuto alla casa. Questo rapporto è chiamato LTV. Se il valore stimato scende, la banca può essere disposta a prestare una somma più bassa. La differenza deve allora essere coperta dal compratore con un anticipo maggiore.

Non esiste una soluzione identica per tutte le banche. Soglie, politiche di rischio e condizioni economiche vanno verificate direttamente con l’intermediario prima di assumere impegni.

Cosa fare dopo una perizia problematica

Per prima cosa bisogna capire il motivo preciso. “Valore basso” e “immobile non accettabile” sono problemi diversi.

Se il valore di mercato è inferiore al prezzo, si può rinegoziare con il venditore. La perizia offre un elemento concreto per riaprire la trattativa. Il venditore non è obbligato ad accettare, ma deve considerare che lo stesso problema potrebbe emergere con altri compratori finanziati da una banca.

Se il problema riguarda il catasto, il venditore può incaricare un tecnico di verificare e aggiornare la documentazione prima di procedere.

Se emerge una difformità edilizia, non basta correggere la planimetria. Serve una verifica presso il Comune. La pratica di mutuo dovrebbe ripartire solo quando il tecnico può documentare con chiarezza la situazione.

È anche possibile chiedere alla banca di riesaminare la perizia o di disporre una nuova valutazione. Non è però un diritto automatico. Conviene presentare motivazioni concrete: documenti mancanti, errori nella superficie, pertinenze non considerate o confronti di mercato poco adatti.

Un’altra strada è accettare un finanziamento più basso e aumentare l’anticipo. Ha senso soltanto se le risorse restanti sono sufficienti anche per le spese della compravendita e per gli eventuali lavori. Usare tutta la liquidità per coprire la differenza può rendere l’acquisto troppo fragile.

Infine, si può interpellare un’altra banca. Una nuova valutazione potrebbe essere diversa, ma cambiare intermediario non risolve difformità reali o documenti irregolari.

Come ridurre il rischio prima della proposta

Prima di impegnarsi è utile chiedere planimetria catastale, visura, titoli edilizi disponibili e documenti relativi alle modifiche eseguite.

La proposta o il preliminare possono inoltre prevedere una condizione legata all’ottenimento del mutuo. Il testo deve essere scritto con attenzione, perché una formula vaga può creare discussioni. È prudente farlo controllare da un professionista.

La regola pratica è semplice: il prezzo si negozia, ma documenti e conformità si verificano. Farlo prima della perizia evita ritardi e riduce il rischio di arrivare alla banca quando l’acquisto è già difficile da rimettere in discussione.

Per orientarti nella ricerca puoi consultare la mappa degli immobili o l’elenco dei professionisti su radar.casa.