Canone concordato: i vantaggi fiscali per chi affitta a canone concordato

Il canone concordato può ridurre le imposte dovute dal proprietario. Non sempre, però, è la scelta più conveniente. Il vantaggio reale dipende dal Comune, dall’accordo territoriale applicabile, dal reddito del locatore e dal canone che si può chiedere.

Che cos’è il canone concordato

Nel canone libero, proprietario e inquilino stabiliscono il prezzo della locazione. Nel canone concordato la trattativa resta possibile, ma entro limiti precisi.

Il valore del canone, la durata e le altre condizioni devono rispettare gli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. È quanto prevede la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3. Gli accordi sono depositati presso i Comuni interessati. Fonte: Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Legge 9 dicembre 1998, n. 431, consultata il 17 settembre 2026.

In pratica, il proprietario non può scegliere liberamente qualsiasi importo e poi chiamare il contratto “concordato”. Deve usare l’accordo valido per il territorio nel quale si trova l’immobile.

Gli accordi individuano zone omogenee e fasce minime e massime. Per collocare l’abitazione nella fascia corretta si considerano elementi come posizione, caratteristiche dell’edificio, stato dell’alloggio, pertinenze, arredamento e servizi presenti. Questi criteri sono stabiliti dal Decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministero dell’economia e delle finanze, del 16 gennaio 2017. Fonte: Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Decreto 16 gennaio 2017 sui criteri per i canoni concordati, consultata il 17 settembre 2026.

Il vantaggio della cedolare secca

Il beneficio più conosciuto riguarda la cedolare secca. È un’imposta sostitutiva scelta dal proprietario al posto dell’IRPEF, delle relative addizionali e, per il contratto interessato, delle imposte di registro e di bollo.

Per le locazioni abitative a canone libero l’aliquota ordinaria della cedolare è del 21 per cento. Per i contratti a canone concordato che rispettano le condizioni previste, l’aliquota agevolata è del 10 per cento. Fonte: Agenzia delle Entrate, dichiarazione precompilata e istruzioni del modello 730/2026, sezione fabbricati e cedolare secca, consultata il 17 settembre 2026.

La differenza è rilevante, ma l’aliquota ridotta non spetta automaticamente a qualsiasi contratto definito “concordato”. Occorre controllare che l’immobile si trovi in un Comune ammesso all’agevolazione e che il contratto rispetti davvero l’accordo territoriale applicabile. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate indicano, tra i casi principali, i Comuni con carenze di disponibilità abitative e quelli individuati come ad alta tensione abitativa. Fonte: Agenzia delle Entrate, dichiarazione precompilata e istruzioni del modello 730/2026, sezione fabbricati e cedolare secca, consultata il 17 settembre 2026.

Per i contratti non conclusi con l’assistenza delle organizzazioni firmatarie, le istruzioni fiscali richiedono inoltre l’attestazione di rispondenza all’accordo territoriale. Il Decreto del 16 gennaio 2017 affida tale attestazione ad almeno una delle organizzazioni firmatarie. Fonte: Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Decreto 16 gennaio 2017, articolo 1, comma 8, consultata il 17 settembre 2026.

La riduzione con la tassazione IRPEF ordinaria

La cedolare secca non è obbligatoria. Il proprietario può mantenere la tassazione ordinaria, facendo concorrere il reddito della locazione al proprio reddito complessivo.

Per gli immobili a canone concordato situati nei Comuni ad alta densità abitativa, le istruzioni fiscali prevedono una riduzione del 30 per cento del reddito imponibile determinato secondo le regole ordinarie. Questa riduzione non si applica quando si sceglie la cedolare secca, perché in quel caso l’imposta sostitutiva viene calcolata sul canone imponibile senza tale abbattimento. Fonte: Agenzia delle Entrate, dichiarazione precompilata e istruzioni del modello 730/2026, sezione fabbricati, consultata il 17 settembre 2026.

Non bisogna quindi confrontare soltanto le aliquote. Con la tassazione ordinaria contano anche il reddito complessivo del proprietario, le addizionali applicabili e la sua situazione fiscale personale. Il calcolo va fatto sul risultato netto delle imposte, non sul solo canone mensile.

Come funziona l’agevolazione IMU

Sul canone concordato esiste anche una riduzione nazionale dell’IMU. Non è corretto considerarla soltanto un beneficio facoltativo concesso da alcuni Comuni.

La legge stabilisce che, per le abitazioni locate a canone concordato, l’IMU calcolata applicando l’aliquota comunale sia dovuta nella misura del 75 per cento. Questo corrisponde a una riduzione del 25 per cento dell’imposta così calcolata. La regola è contenuta nella Legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, comma 760. Fonte: Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Legge 27 dicembre 2019, n. 160, consultata il 17 settembre 2026.

Ciò che cambia da Comune a Comune è l’aliquota di partenza. Il Comune può anche prevedere un trattamento locale più favorevole. Per questo bisogna consultare la delibera e il regolamento relativi all’anno d’imposta interessato. Il Ministero dell’economia e delle finanze pubblica l’archivio ufficiale delle aliquote e dei regolamenti comunali. Fonte: Ministero dell’economia e delle finanze, Dipartimento delle Finanze, archivio IMU dei regolamenti e delle aliquote per il 2026, consultata il 17 settembre 2026.

Quando il canone concordato conviene davvero

Il vantaggio fiscale non rende automaticamente conveniente un canone più basso. Bisogna confrontare due scenari completi:

• il canone annuo ottenibile sul mercato libero;
• il canone massimo ammesso dall’accordo territoriale;
• l’imposta sul reddito nei due casi;
• l’eventuale risparmio IMU;
• i costi necessari per preparare e attestare correttamente il contratto;
• la situazione fiscale personale del proprietario.

Il canone concordato tende a essere più interessante quando la differenza rispetto al canone libero è contenuta e il risparmio fiscale compensa la minore entrata lorda. Può esserlo meno quando l’accordo territoriale impone un canone molto distante dai valori di mercato.

È utile considerare anche la semplicità della cedolare secca. Allo stesso tempo, chi la sceglie deve valutare le condizioni collegate al regime, compresa la rinuncia agli aggiornamenti del canone durante il periodo di applicazione dell’opzione. Fonte: Agenzia delle Entrate, guida alla registrazione dei contratti di locazione e alla cedolare secca, consultata il 17 settembre 2026.

I controlli da fare prima di firmare

Prima di proporre un canone concordato, conviene:

• recuperare l’accordo territoriale applicabile;
• individuare la zona e la fascia corretta dell’immobile;
• verificare le caratteristiche che incidono sul canone;
• controllare se il Comune rientra nei territori ammessi alle singole agevolazioni fiscali;
• verificare l’aliquota IMU e il regolamento comunale dell’anno interessato;
• predisporre il contratto secondo il modello previsto;
• ottenere l’attestazione quando necessaria;
• confrontare cedolare secca e tassazione ordinaria con un professionista.

Un contratto chiamato “concordato” ma non conforme all’accordo locale espone il proprietario al rischio di perdere i benefici fiscali. Il punto decisivo non è l’etichetta usata nel documento. È la sua effettiva rispondenza alle regole territoriali e fiscali.

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